Z obecného hlediska by převod vlastnického práva k nemovitosti ani zřízení dalšího zatížení (např. zástavního práva) na nemovitosti neměl věřitele se zástavním právem zapsaným v katastru nemovitostí v prvním pořadí nijak zásadně ovlivnit.
Mohou však nastat situace, kdy prodej nemovitosti nebo zřízení dalšího zatížení na nemovitosti může pro zástavního věřitele představovat vyšší riziko. Z toho důvodu zástavní věřitelé k nemovitosti zatížené jejich zástavním právem v prvním pořadí zpravidla zřizují tzv. zákaz zcizení a dalšího zatížení, jakožto věcné právo.
Převod vlastnického práva a jiné změny týkající se zatížené nemovitosti
Převod vlastnického práva k nemovitosti, na které vázne zástavní právo, by nemělo zástavního věřitele ohrozit tak, že by v důsledku převodu mohl zástavní věřitel se svým zajištěním doznat horšího pořadí nebo o své zástavní právo dokonce přijít. Toto zásadně nehrozí, jelikož zástavní právo je právem věcným, které následuje nemovitost bez ohledu na změny ve vlastnictví. Pokud tedy dojde k převodu vlastnického práva k nemovitosti (ať už v důsledku jejího prodeje, darování nebo směny), existenci i pořadí zástavního práva tato skutečnost nikterak neovlivní.
Stejné je to i v případě jiných změn týkajících se charakteru zatížené nemovitosti.
Jako příklad můžeme uvést třeba rozdělení rozsáhlé pozemkové parcely na vícero menších parcel, po kterém zástavní právo bude i nadále zatěžovat veškeré takto rozdělené parcely vzniklé z původního velkého pozemku. Jiným příkladem může být rozdělení budovy zatížené zástavním právem na samostatné bytové jednotky, kdy v takovém případě opět zástavní právo automaticky přejde na takto nově vzniklé jednotky. Pokud by tomu tak nebylo, došlo by k popření samotné podstaty institutu zástavního práva, jakožto práva věcného.
Pokud tedy změna vlastníka nebo charakteru zatížené nemovitosti nemá vliv na existenci ani rozsah zástavního práva, existuje tedy vůbec nějaké riziko, které by mohlo zástavního věřitele v daném směru ohrozit? Odpověď na tuto otázku zní, že do jisté míry ano. Pokud totiž dojde například k převodu nemovitosti na nový subjekt, který není ze strany zástavního věřitele patřičně prověřen a jeho výběr zástavní věřitel není schopen, jakkoliv ovlivnit, zvyšuje se tím automaticky riziko, že se nemovitost v důsledku změny vlastnictví může stát více zanedbávanou, dozná většího poškození, čímž dojde k poklesu hodnoty předmětu zástavy.
Vzhledem k tomu, že nový vlastník s největší pravděpodobností nebude smluvní stranou zástavní smlouvy, bude na něho obtížnější vztáhnout některé důležitá smluvní ujednání poskytující zástavnímu věřiteli zvýšenou ochranu – jako třeba ujednání o povinnosti pojistit předmět zástavy nebo o něj určitým způsobem pečovat atp. V neposlední řadě se změnou vlastníka předmětu zástavy také může zvýšit riziko, že se jím stane osoba s dluhy, která následně spadne do insolvence a zástavní právo tak bude podrobeno důkladnému přezkumu ze strany insolvenčního správce (např. s ohledem na případnou neplatnost zástavní smlouvy či jejích vybraných ujednání), což bezesporu není pro zástavního věřitele nikterak žádoucím stavem.
Zatížení nemovitosti dalšími právy
Zatížení nemovitosti dalšími právy může také představovat zvýšené riziko pro zástavního věřitele nacházejícího se na prvním místě v pořadí se svým zástavním právem.
Zatížení totiž nepředstavuje vždy jen zástavní právo, jehož zápis na druhé či třetí místo v pořadí by zástavního věřitele ještě nemusel natolik ohrozit.
Zatížením se rozumí i jiná práva zatěžující nemovitosti, zejména pak služebnosti (věcná břemena), jejichž existence je schopna značně ovlivnit hodnotu i případnou prodejnost nemovitosti, jakožto předmětu zástavy.Jako příklad bychom si mohli představit situaci, kdy by po vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí na první místo v pořadí byla k nemovitosti zřízena služebnost dožití – resp. doživotního užívání nemovitosti. V takovém případě si lze asi jen těžko představit, že by si při prodeji předmětu zástavy v důsledku nesplnění dluhu zajištěného zástavním právem někdo nemovitost koupil za stejnou cenu, za kterou by nemovitost byla jinak prodejná bez existence podobného typu zatížení.
Z tohoto pohledu může být další zatížení nemovitosti pro zástavního věřitele přinejmenším problematické. Proto se nelze divit, že zástavní věřitele poskytují úvěry zpravidla jen v takové výši, která odpovídá zlomku tržní hodnoty předmětu zástavy, tak aby měli hodnotou nemovitosti kryto nejen příslušenství úvěru a případné sankční nároky, popř. výkyvy cen na trhu s nemovitostmi, ale i podobné nestandardní případy, které mohou vést k významnému snížení hodnoty předmětu zástavy.
Zřízení zákazu zcizení a zatížení k nemovitosti jako věcného práva
Efektivním řešením problémů a rizik souvisejících se zcizením či dalším zatížením předmětu zástavy představuje zřízení zákazu zcizení a zatížení k nemovitosti – jakožto věcného práva, které se zapisuje do katastru nemovitostí. Zákaz zcizení a zatížení nemovité věci představuje právní institut, který je možné s věcně-právními účinky sjednat od účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění a je upraven v ustanovení § 1761 téhož zákona.
Zákaz zcizení představuje omezení možnosti vlastníka nemovitosti převést vlastnické právo na základě jeho právního jednání na jinou osobu, bez předchozího písemného souhlasu oprávněné osoby, kterou zpravidla bývá právě zástavní věřitel. Zákaz zatížení představuje obdobné omezení vlastníka nemovitou věc zatížit dalším věcným právem třetí osoby, bez předchozího písemného souhlasu zástavního věřitele, což zástavnímu věřiteli poskytuje potřebnou míru ochrany právě před nekontrolovaným zřizováním dalších zástavních práv či služebností k nemovitosti.
Závěr
Jakkoliv se může zdát, že zcizení nebo další zatížení nemovitosti by nemělo zástavní právo váznoucí na nemovitosti v prvním pořadí nikterak zásadně ohrozit, opak může být pravdou. Proto lze jen doporučit vždy společně se zástavním právem k nemovitosti zřídit také zákaz zcizení a zatížení, jakožto věcného práva, tak aby bylo nakládání s nemovitou věcí vždy pod patřičnou kontrolou zástavního věřitele a nedošlo tak ke zbytečné újmě na jeho právech a oprávněných nárocích.
