Pronájem kancelářských prostor sloužících k výkonu podnikatelské činnosti je podrobně upraven v ustanovení § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“). Jaká jsou ovšem specifika tohoto typu pronájmu a na co je potřeba si dát pozor při jeho sjednávání? Pojďme si problematiku rozebrat v několika vybraných aspektech.
Ujednaný účel nájmu kancelářských prostor
Jedním z důležitých specifik vztahujících se k pronájmu prostor sloužících k výkonu podnikatelské činnosti je skutečnost, že podle zákona nemá nájemce právo v těchto prostorách provozovat jinou podnikatelskou činnost (popř. změnit způsob či podmínky jejího výkonu) než tu, která vyplývá z účelu nájmu nebo z nájemní smlouvy.
Tento zákaz se neuplatní jen za předpokladu, že se v důsledku změny poměrů na straně nájemce jeho činnost změnila pouze nepodstatně
Účelem nájmu kancelářských prostor bude zpravidla provozování podnikatelské činnosti nájemce. Nájemní smlouva sice nemusí výslovně obsahovat vymezení konkrétních činností, které budou v daných prostorách provozovány.
Je však třeba jednoznačně doporučit takovéto ujednání do nájemní smlouvy zakomponovat tak, aby nedošlo k pozdějším sporům ohledně podstaty nebo rozsahu povolené činnosti, kterou nájemce může v kancelářských prostorách provozovat
Rozsah podnikatelské činnosti může být v nájemní smlouvě formulován v různé šíři, a to buď ve vazbě na podnikatelské oprávnění nájemce či bez ohledu na ně. V daném směru lze jednoznačně doporučit si rozsah podnikatelské činnosti ve smlouvě ujednat široce tak, aby si nájemce v ideálním případě nemusel opatřovat nový souhlas pronajímatele s výkonem nové podnikatelské činnosti, jejíž podstata nebo rozsah se může v budoucnu změnit či rozšířit. Pokud je tedy nájemce například realitní kanceláří či provozovatelem e-shopu, jehož podnikatelská činnost spadá do výkonu tzv. volné živnosti, je bezesporu lepší si rozsah povolené činnosti vymezit specifikací živnosti volné jako celku, a nikoliv jen úzce profilovanými realitními či poradenskými službami.
V nájemní smlouvě samozřejmě mohou být ujednány i další podmínky výkonu podnikatelské činnosti, včetně např. otevírací doby, podmínky umístění reklamních ploch, zákaz obtěžování jiných nájemců atp.
Označení pronajatých prostor štíty a návěstími
Podle občanského zákoníku může nájemce pronajatou kancelář či obdobný prostor sloužící podnikání opatřit v přiměřeném rozsahu různými štíty, návěstími a podobnými znameními – pouze však se souhlasem pronajímatele.
Pronajímatel však může odmítnout takovýto souhlas udělit, pouze pokud k tomu má vážný důvod, přičemž platí, že požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a pronajímatel se k jeho žádosti nevyjádří do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za udělený
Bez ohledu na takovouto zákonnou úpravu fikce udělení souhlasu lze nicméně jednoznačně doporučit si v nájemní smlouvě souhlas pronajímatele s umístěním případných označení, návěstí či podobných znamení předem výslovně vymínit. Je samozřejmě vhodné si dopředu rozmyslet, zda budou podobná označení v kancelářských prostorách potřebná, pokud však ano, mělo by být souhlas pronajímatele s jejich umístěním součástí nájemní smlouvy tak, aby si udělení souhlasu pronajímatel po podpisu nájemní smlouvy najednou nerozmyslel.
Při skončení nájmu má nájemce samozřejmě ze zákona povinnost znamení, kterými předmět nájmu opatřil, odstranit a uvést prostory do původního stavu
Možnosti ukončení nájemního vztahu
Z pohledu nájemce je velice důležité být dobře informován o zákonných možnostech ukončení nájemního vztahu. Pokud si strany neujednají jiné způsoby ukončení nájmu, což lze doporučit především u nájemních smluv na dobu určitou, kde jsou zákonné možnosti ukončení nájmu omezenější, může nájemce nájem ukončit jen z důvodů uvedených v zákoně. U nájmu prostor sloužících k podnikání sjednaného na dobu neurčitou má nájemce obecně možnost nájem vypovědět bez udání důvodu v šestiměsíční výpovědní době – má-li však k výpovědi vážný důvod (např. přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen nebo porušuje-li pronajímatel vůči nájemci hrubě své povinnosti), je výpovědní doba tříměsíční.
U nájmu sjednaného na dobu určitou je nájemce s možností výpovědi nájmu výrazněji omezen a bez jiného smluvního ujednání může nájem vypovědět před uplynutím ujednané doby nájmu pouze v případě, (i) ztratí-li nájemce způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, (ii) přestane-li být pronajatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo (iii) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci. Výpovědní doba je v takovýchto případech tříměsíční, přičemž ve výpovědi musí být uveden její důvod, jinak bude výpověď neplatná.
Závěr
Ve vztahu k možnostem ukončení nájmu je na závěr vhodné zmínit, že u nájmu prostor sloužících k podnikání má vypovídaná strana právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky, které musí být učiněny v písemné formě. Pokud vypovídaná strana vznese námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Pokud ovšem vypovídaná strana námitky včas nevznese, zanikne ji právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, což je v případě sporu o oprávněnost výpovědi velmi důležitá devíza.
