Průběžný růst cen se v nájemních vztazích promítá nejen do nákladů na provoz a údržbu nemovitosti, ale také do reálné hodnoty sjednaného nájemného. Částka, která při uzavření nájemní smlouvy odpovídala tržním podmínkám, může po několika letech ztratit značnou část své hodnoty. Pronajímatelé proto do nájemních smluv stále častěji vkládají tzv. inflační doložku, která má sjednané nájemné před účinky inflace ochránit. Pojďme si popsat, jak inflační doložku správně formulovat a na co si při jejím sjednávání dát pozor.
Inflační doložka není v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“) samostatně definována. Její sjednání tak vychází ze smluvní volnosti stran. Občanský zákoník v § 2248 výslovně uvádí, že si strany mohou sjednat každoroční zvyšování nájemného. Bližší podmínky však ve vztahu k nájmu bytu nebo domu nestanoví. Bez ohledu na to však platí, že inflační doložka musí být formulována dostatečně určitě a srozumitelně tak, aby bylo možné novou výši nájemného jednoznačně vypočítat.
JUDr. Jiří Matzner, Ph.D., LLM., zakladatel advokátní kanceláře Matzner & Vítek
Náležitosti inflační doložky
Základní náležitostí inflační doložky je označení konkrétního inflačního ukazatele, na jehož základě se bude nájemné navyšovat. Nestačí jen uvést, že se nájemné bude každoročně zvyšovat „o inflaci“ – tu lze totiž vyjádřit mnoha různými způsoby. V praxi se jako inflační ukazatel nejčastěji používá index spotřebitelských cen, který je pravidelně zveřejňován Českým statistickým úřadem. Tento index vyjadřuje vývoj průměrné cenové hladiny spotřebního zboží a služeb za uplynulých dvanáct měsíců.
Inflační doložka by měla dále stanovit, k jakému datu se bude nájemné upravovat. Rozhodným dnem může být například 1. únor, výročí uzavření smlouvy nebo první den měsíce následujícího po zveřejnění údajů indexu spotřebitelských cen Českým statistickým úřadem. U nájmu bytu nebo domu lze interval valorizace sjednat maximálně jednou ročně, jelikož kratší interval zákon u nekomerčních nájmů zakazuje. U komerčních nájmů lze interval sjednat i kratší, jakkoliv každoroční valorizace bývá administrativně nejpraktičtější.
Z textu inflační doložky musí být rovněž patrný proces valorizace nájemného, tedy zda se nájemné zvyšuje automaticky, nebo až na základě oznámení pronajímatele či jiného postupu sjednaného smluvními stranami. Automatický mechanismus je pro pronajímatele zpravidla nejjednodušší, jelikož k valorizaci dochází bez nutnosti dalších právních jednání. I při automatické valorizaci je však vhodné, aby pronajímatel nájemci novou výši nájemného s určitým předstihem písemně oznámil.
Jak inflační doložku správně formulovat a na co si dát pozor
Jako příklad inflační doložky můžeme uvést následující formulaci: „Smluvní strany se dohodly, že pronajímatel je oprávněn vždy jednou ročně zvýšit nájemné o procentní hodnotu odpovídající míře inflace vyjádřené přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen, zveřejněného Českým statistickým úřadem za předchozí kalendářní rok. Nájemné se zvyšuje automaticky vždy s účinností od 1. února příslušného kalendářního roku. Je-li hodnota inflačního ukazatele nulová nebo záporná, výše nájemného se nemění. Pronajímatel oznámí nájemci novou výši nájemného v písemné formě, přičemž toto oznámení má pouze informativní charakter a není podmínkou účinnosti zvýšení nájemného.“
Při formulaci inflační doložky je třeba si dát pozor na to, aby její znění bylo dostatečně určité a srozumitelné. Nejasně formulovaný text inflační doložky by mohl vést ke sporům o to, jaký inflační ukazatel se má použít, za jaké období se má vypočítat, od kterého data se má nájemné valorizovat nebo zda má být nájemce o valorizaci předem informován. V krajním případě by inflační doložka mohla být posouzena jako neplatná pro neurčitost, což by ji učinilo prakticky nevymahatelnou.
Smluvní strany by měly pamatovat i na možnost vzniku záporné inflace (tzv. deflace). Pro tyto situace je z pohledu pronajímatele výhodné sjednat, že při záporné hodnotě inflace se nájemné nesnižuje a zůstává v nezměněné výši. Alternativně může být valorizace nastavena oběma směry tak, že v případě inflace se nájemné podle vývoje inflačního ukazatele zvýší a při deflaci naopak odpovídajícím způsobem sníží. Z pohledu nájemce může být zase vhodné sjednat maximální hranici valorizace, která jej ochrání před mimořádnými cenovými výkyvy (např. dvoucifernou inflací).
Závěrem: co když si inflační doložku nesjednáte?
Inflační doložka představuje praktický nástroj, který zvyšuje předvídatelnost nájemního vztahu a chrání reálnou hodnotu nájemného. Její význam roste zejména u nájemních smluv uzavíraných na několikaleté období nebo na dobu neurčitou. Závěrečná otázka zní: co když v nájemní smlouvě inflační doložku sjednanou nemáte? Pro takové případy poskytuje pronajímatelům určité řešení § 2249 občanského zákoníku, které se však vztahuje pouze na nekomerční nájmy – tedy na nájmy bytů či domů.
Podle zmíněného ustanovení platí, že pokud si strany zvyšování nájemného nesjednají ani jej výslovně nevyloučí, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v dané lokalitě. Součet navrhovaného zvýšení a zvýšení nájemného provedeného v posledních třech letech však nesmí překročit dvacet procent, přičemž návrh nelze učinit dříve než dvanáct měsíců po posledním zvýšení. Nájemné tedy lze prostřednictvím tohoto zákonného mechanismu zvýšit maximálně jednou ročně a nejvýše o dvacet procent v průběhu tříletého období.
