Spojte se s námi

Co hledáte?

Majetek

Kdy a za jakých podmínek lze zvýšit nájemné za pronájem bytu?

Pronajímatel má ze zákona právo na jednostranné zvýšení nájemného za pronájem bytu. Při zvyšování musí však být dodrženy zákonné podmínky, jakož i případná ujednání obsažená v nájemní smlouvě.

Zákonná pravidla pro zvyšování nájemného jsou obsažena v ustanoveních § 2248 a 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“) a mohou být samozřejmě blíže rozvedena i smluvně, což v praxi bývá relativně časté.

Základní způsoby a podmínky zvyšování nájemného

Strany si podle ustanovení § 2248 občanského zákoníku mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Pokud si nájemce a pronajímatel zvyšování nájemného ve smlouvě nesjednají nebo si zvyšování nájemného ve smlouvě výslovně nevyloučí, může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase.

Jestliže chce pronajímatel nájemné zvýšit, musí nájemci nejprve doručit návrh na zvýšení, a to v písemné formě a nejlépe doporučeným dopisem s dodejkou, aby měl pronajímatel k dispozici potvrzení o doručení svého návrhu nájemci.

Srovnatelné obvyklé nájemné se podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb. zjišťuje formou znaleckého posudku nebo je stanoveno na základě prokazatelného doložení výše alespoň tří srovnatelných nájemných v bytech o obdobné velikosti a v obdobné lokalitě. Pronajímatel podle občanského zákoníku však nesmí zvýšit nájemné v průběhu tří let o více než 20 %, přičemž do této doby se počítají veškerá zvýšení nájemného, ke kterým v uplynulých třech letech došlo. Jestliže je tedy nájemné stanoveno například ve výši 10.000,- Kč, může být podle zákona v následujících třech letech zvýšeno maximálně o 2.000, – Kč.

Pokud si strany výslovně nesjednají svůj vlastní mechanismus zvyšování nájemného ve smyslu § 2248 občanského zákoníku, použije se v takovém případě postup podle § 2249 občanského zákoníku, který stanovuje zákonné podmínky pro zvyšování nájemného.

Nájemné nicméně může zvyšováno maximálně jednou ročně.

Jestliže chce pronajímatel v souladu s tímto ustanovením občanského zákoníku nájemné zvýšit, musí nájemci nejprve doručit návrh na zvýšení, a to v písemné formě a nejlépe doporučeným dopisem s dodejkou, aby měl pronajímatel k dispozici potvrzení o doručení svého návrhu nájemci.

Jestliže nájemce se zvýšením souhlasí, zvýšené nájemné začne být dle § 2249 odst. 3 občanského zákoníku účinné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu na zvýšení nájemného nájemci. Pokud například nájemce obdrží návrh na zvýšení nájemného v průběhu prosince a s návrhem souhlasí, bude povinen zvýšené nájemné platit od března následujícího roku. Nájemné nicméně může být takovýmto způsobem zvyšováno maximálně jednou ročně.

Zvýšení nájemného soudem

Pokud nájemce s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného nevysloví souhlas, a to ani ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu, může pronajímatel ve lhůtě dodatečných tří měsíců navrhnout, aby nájemné určil soud, přičemž soud nájemné může zvýšit i zpětně, a to ke dni podání takového návrhu k soudu.

Na zákonné lhůty je ovšem v tomto případě potřeba si dát dobrý pozor, jelikož návrh na zvýšení nájemného může být k soudu podán až po marném uplynutí lhůty dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemci, a to i v případě, kdy nájemce návrh před uplynutím této lhůty výslovně odmítne – nájemce si totiž své rozhodnutí vždy může rozmyslet a po úvodním odmítnutí může s navýšením nakonec souhlasit, k čemuž slouží právě dvouměsíční lhůta od dojití návrhu nájemci.

Nadto je nutné návrh k soudu podat nejpozději do tří měsíců od uplynutí dvouměsíční lhůty dle předchozí věty, jinak by soud návrh rovněž neakceptoval. Je zde tedy jen relativně omezené „okénko“ k podání návrhu na zvýšení nájemného soudem, které je samozřejmě potřeba nepromeškat a návrh k soudu doručit ve správný okamžik – s tímto Vám už nejlépe poradí kvalifikovaný advokát, který pro Vás návrh k soudu i případně vypracuje a v řízení Vás zastoupí.

Buďte vidět!
Natočte video nebo podcast
a oslovte nové klienty.

ZEPTEJTE SE

Zvýšení nájemného při provedení stavebních úprav

Pronajímatel si může s nájemcem dohodnout zvýšení nájemného podle ustanovení § 2050 občanského zákoníku také v případě, kdy pronajímatel provedl stavební úpravy trvale zlepšující užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo provedené stavební úpravy mají za následek trvalé úspory energie či vody.

V uvedeném případě pronajímatele ve zvýšení nájemného omezuje zákonný limit 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně, nicméně pokud se zvýšením nájemného souhlasí alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.

Nadto pokud se pronajímatel s nájemci na zvýšení nájmu po provedení stavebních úprav nedohodne, může z tohoto důvodu přesto nájemné zvýšit, avšak pouze o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně.

Inflační doložka v nájemní smlouvě

Další způsob k navyšování nájemného představuje tzv. inflační doložka. V předchozích letech, kdy se inflace pohybovala kolem 2 %, tomuto ujednání ve smlouvách nebylo věnováno příliš pozornosti. V současné době však nabývá podobné ujednání na významu.

Díky inflační doložce je totiž pronajímateli umožněno zvyšovat nájemné dle vývoje míry inflace. Inflační doložka je totiž ujednáním spadajícím pod ustanovení § 2248 občanské zákoníku, které stanovuje, že strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Pokud ovšem má být doložka platná, musí v ní být vždy jasně sjednáno, kterým konkrétním ukazatelem míry inflace se bude řídit a k jakému datu ke zvyšování nájemného bude docházet.

Závěr

Nájemné bytu je možné každoročně zvyšovat buď v souladu s ustanoveními § 2049 a § 2050 občanského zákoníku, nebo za podmínek, které si strany ujednají v nájemní smlouvě. Aby bylo zvýšení nájemného platné, musí být buď zvýšeno způsobem sjednaným ve smlouvě (např. inflační doložkou), nebo musí být v souladu se zákonnými postupy a omezeními – v takovém případě zvýšení zásadně nesmí přesáhnout 20 % v uplynulých třech letech a nově stanovené nájemné současně nesmí přesáhnout obvyklou míru nájemného ve stanoveném místě a čase.

Pronajímatel tedy má celou řadu možností ke zvyšování nájemného a pokud nechce být omezován limity zákona, nejlepším způsobem je sjednání vlastního mechanismu ke zvyšování nájemného v nájemní smlouvě – s tím však musí souhlasit i nájemce tak, aby se na něho mohly uplatnit podmínky odchylné od zákona.

Námět na téma

Líbil se Vám náš příspěvek? Jaké další téma chcete vidět na LEAGLEONE?

Mohlo by vás zajímat

Majetek

Novelu energetického zákona, která umožňuje sdílení energií, zaznamenala pouze čtvrtina populace. Přes 40 % se ale s problematikou setkalo. Zájem sdílet elektřinu deklarují 3...

Justice

V České republice se ročně spáchá asi dvanáct tisíc znásilnění. Na policii je jich nahlášeno ale pouze šest set. Ve většině případů je pachatel...

Legislativa

Zpozdili jste se někdy s fakturací své odměny? Pokud ano, tak zbystřete! Velký senát Nejvyššího soudu nedávno vydal významný rozsudek 31 Cdo 3125/2022 v oblasti promlčení,...

Advokacie

Česká advokátní komora (ČAK) se snaží zvýšit bezpečnost advokátních úschov vůči možným zpronevěrám. Nově proto stanovila advokátům povinnost informovat klienty, že si od bank...