Spojte se s námi

Ahoj, co hledáte?

Justice

Jak si zajistit přístup k nemovitosti z veřejné komunikace v případě jeho absence?

Je právně možné si zajistit přístup k nemovitosti z veřejné komunikace přes sousední pozemky, pokud nedisponujete věcným břemenem (služebností) stezky nebo cesty k sousedním parcelám, případně jiným oprávněním zajišťujícím přístup k nemovitostí? Odpověď na tuto otázku je kladná, tedy možné to je, a to prostřednictvím tzv. práva nezbytné cesty, které je komplexně upraveno v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, v platném znění (dále jen „občanský zákoník”). Účelem nezbytné cesty je zajistit vlastníkovi pozemku přístup k veřejné komunikaci za předpokladu, že takovýto přístup buď nemá vůbec, nebo stávající přístup nepostačuje jeho potřebám.

Podmínky zřízení tzv. nezbytné cesty

Podle ustanovení § 1029 občanského zákoníku může vlastník nemovité věci, na které nelze řádně hospodařit nebo jinak ji řádně užívat proto, že nemá dostatečné spojení s veřejnou cestou, žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.

Základní podmínkou pro zřízení nezbytné cesty je, že vlastník nemovité věci není současně vlastníkem sousedního pozemku, nemá ke své nemovitosti přístup a ani si jej nemůže zajistit jakýmkoliv jiným způsobem

Právo nezbytné cesty tak rozhodně nelze využít jen pro zajištění lepšího nebo pohodlnějšího přístupu k nemovitosti. Na druhou stranu, pokud k nemovitosti bude určitý přístup existovat, ale pro užívání nemovitosti bude nedostatečný (např. k rodinnému domu bude zajištěn jen přístup pro pěší, a nikoliv pro motorová vozidla), bude v takovém případě zřízení nezbytné cesty přípustné. Je jasné, že práva zřízení nezbytné cesty se nebude domáhat ten, kdo má možnost si ke své nemovitosti zajistit přístup na základě věcného břemene (služebnosti), ke kterému je však nezbytná dohoda a vzájemná součinnost mezi vlastníky sousedních nemovitostí.

Zřízení nezbytné cesty tak bude potřebné zpravidla v případech, kdy nebude dostatečná vůle ke zřízení věcného břemene či obdobného oprávnění přístupu k nemovitosti a mezi vlastníky nemovitostí bude panovat neshoda

Nezbytnou cestu v takových případech bude moci soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s co nejmenšími náklady. Přístup musí být vždy zajištěn k veřejné komunikaci a v případě, kdy existuje více možností, jak přístup k nemovitosti zajistit, pak bude muset být vždy zvolena ta, která bude vlastníka povinného pozemku, přes který má být nezbytná cesta zřízena, zatěžovat nejméně. Současně musí být podle zákona brán zřetel i na to, aby vlastník povinné nemovitosti byl zřízením a užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen, což musí být zvlášť zohledněno, pokud se má žadateli povolit zřízení úplně nové cesty.

Nezbytná cesta může být podle občanského zákoníku zřízena buď jako služebnost (např. jako věcné břemeno), nebo i jako právo obligační (např. jako nájem nebo pacht). Skutečnost, k jakému účelu je užívána povinná nemovitost, na které má být nezbytná cesta zřízena (tj. zda se jedná o stavební pozemek, chatu či zahradu), je zcela nerozhodná, přičemž pro rozsah zřizovaného práva nezbytné cesty bude vždy klíčová hospodářská potřeba oprávněné nemovitosti (např. zda je užívána k podnikatelské činnosti vyžadující určitou formu přístupu nebo jen k rekreační činnosti atp.).

Na co má vlastník povinné nemovitosti právo?

Vlastník povinné nemovitosti má podle zákona samozřejmě právo na patřičnou náhradu za zřízení nezbytné cesty tak, aby byl zásah do jeho vlastnického práva dostatečným způsobem kompenzován. O konkrétní výši takovéto kompenzace bude vždy rozhodovat soud s přihlédnutím k okolnostem daného případu, a to i bez návrhu, přičemž při určování výše této náhrady bude přihlížet především k míře omezení vlastníka povinného pozemku.

Východiskem pro určení výše náhrady za zřízení nezbytné cesty by měla být obvyklá cena, za kterou se v obdobných oblastech sjednává cena za smluvně zřizované a srovnatelné právo přístupu, přičemž náhradu lze vlastníkovi povinného pozemku poskytnout i ve splátkách nebo v opakujících se plněních

Občanský zákoník výslovně předjímá i určité situace, v nichž soud zřízení nezbytné cesty nepovolí. Jednou z nich je například případ, kdy by škoda na nemovité věci povinného zřejmě převyšovala výhodu nezbytné cesty. Zpravidla v praxi půjde o případy, kdy by zřízení nezbytné cesty přes sousední nemovitost výrazně omezilo nebo dokonce zcela znemožnilo její obvyklé užívání, případně snížilo její hodnotu či nepřiměřeně narušilo soukromí jejího vlastníka. Soud nezbytnou cestu nepovolí ani v případě, kdy si absenci přístupu ke své nemovitosti dotyčný vlastník způsobil sám z hrubé nedbalosti nebo dokonce úmyslně.

Jak již bylo nastíněno výše, soud zřízení nezbytné cesty nepovolí ani tehdy, kdy by touto cestou měl být zajištěn pouze lepší, výhodnější či pohodlnější přístupu k nemovitosti

Nepohodlný přístup k nemovitosti tak v žádném případě není důvodem ke zřízení nezbytné cesty ve smyslu příslušných ustanovení občanského zákoníku.

Závěr

Právo nezbytné cesty představuje jakousi zákonnou pojistku pro vlastníky nemovitých věcí, jež nemají zajištěn přístup k veřejné komunikaci a v důsledku této skutečnosti jsou prakticky nepoužitelné. Využití tohoto právního institutu v praxi však bude spíše ojedinělé, jelikož pro vlastníky sousedních nemovitostí bude vždy jednodušší a méně nákladné se na zřízení přístupu domluvit a záležitost vyřešit bez soudního zásahu. Na druhou stranu, pokud dohoda ať už z jakéhokoliv důvodu nebude možná, lze přistoupit k zahájení soudního řízení a přístup si zajistit na základě soudního rozhodnutí.

Autor: Jiří Matzner  

Mohlo by vás zajímat

Majetek

Novelu energetického zákona, která umožňuje sdílení energií, zaznamenala pouze čtvrtina populace. Přes 40 % se ale s problematikou setkalo. Zájem sdílet elektřinu deklarují 3...

Justice

V České republice se ročně spáchá asi dvanáct tisíc znásilnění. Na policii je jich nahlášeno ale pouze šest set. Ve většině případů je pachatel...

Legislativa

Zpozdili jste se někdy s fakturací své odměny? Pokud ano, tak zbystřete! Velký senát Nejvyššího soudu nedávno vydal významný rozsudek 31 Cdo 3125/2022 v oblasti promlčení,...

Advokacie

Česká advokátní komora (ČAK) se snaží zvýšit bezpečnost advokátních úschov vůči možným zpronevěrám. Nově proto stanovila advokátům povinnost informovat klienty, že si od bank...