Zástava nemovitosti bývá častou podmínkou pro získání hypotéky či podnikatelského úvěru. Situace se může výrazně zkomplikovat, pokud s jejím zřízením nesouhlasí druhý manžel. Pro nezbytnost souhlasu druhého manžela se zástavou je klíčové, zda nemovitost náleží do společného jmění manželů (SJM) nebo je ve výlučném vlastnictví jen jednoho z nich. Stejně důležité je však i to, zda v nemovitosti manželé bydlí a nachází se v ní jejich rodinná domácnost. Souhlas druhého manžela totiž může být za určitých podmínek nutný i při zastavení nemovitosti ve výlučném vlastnictví jen jednoho z manželů.
Nemovitost v SJM
Pokud nemovitost náleží do SJM, bude její zastavení považováno za významné majetkové rozhodnutí. Podle § 714 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“), v takovém případě musí manželé jednat buď společně, nebo se souhlasem toho druhého – nehledě na to, který z manželů si bere úvěr, ani k jakému účelu mají být peníze použity. Druhý manžel se tím sice automaticky nestává osobním dlužníkem z poskytnutého úvěru, ale nemovitost může být při nesplácení dluhu zpeněžena.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., zakladatel advokátní kanceláře Matzner & Vítek a odborný asistent na právnické fakultě
Jak se zachovat, když druhý manžel „bezdůvodně“ odmítá poskytnout svůj souhlas se zástavou? Pokud nemovitost náleží do SJM a jeden z manželů odmítá poskytnout souhlas s její zástavou bez vážného důvodu a v rozporu se zájmem manželů či rodiny, může druhý manžel navrhnout, aby souhlas manžela nahradil soud. Nejde však o pouhou formalitu. Soud bude zkoumat účel úvěru, jeho výši, schopnost splácet, hodnotu zástavy i riziko, že rodina o nemovitost přijde. Obava ze ztráty rodinného bydlení totiž může představovat zcela legitimní důvod k odmítnutí souhlasu.
Častým omylem rovněž bývá představa, že souhlas druhého manžela není nutný, pokud je v katastru jako jediný vlastník nemovitosti uveden pouze jeden z manželů. Pokud totiž nemovitost byla nabyta za trvání manželství a z právního hlediska náleží do SJM, bude tomu tak i přesto, že je v katastru formálně zapsán jako vlastník jen jeden z manželů. Z toho důvodu banky a úvěrové instituce téměř vždy trvají na tom, aby zástavní smlouvu podepsali oba manželé, nebo aby souhlas druhého manžela se zástavou nemovitosti byl doložen samostatným písemným prohlášením.
Souhlas může být nutný i u výlučného majetku
Souhlas druhého manžela se zástavou nemovitosti může být nezbytný i pokud je nemovitost ve výlučném vlastnictví jen jednoho z manželů (např. proto, že ji nabyl před svatbou, darem nebo dědictvím). Podle § 747 občanského zákoníku totiž platí, že „má-li alespoň jeden z manželů právo nakládat domem nebo bytem, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, a tohoto domu nebo bytu je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba, musí se zdržet všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit.“ Za takové jednání se považuje i zřízení zástavního práva k nemovitosti, v níž se rodinná domácnost nachází.
Manžel, jemuž nemovitost výlučně patří, proto nesmí bez souhlasu druhého manžela prodat nebo zastavit dům či byt, ve kterém se nachází rodinná domácnost a který rodina nezbytně potřebuje k bydlení. Judikatura Nejvyššího soudu současně dovodila, například v rozsudku sp. zn. 21 Cdo 252/2021 ze dne 16.3.2022, že: „ochrana bydlení manželů nebo rodiny v domě, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny (§ 747 o. z.), se vztahuje nejen na vlastní dům, ale i na pozemek k domu přiléhající, tvoří-li s ním jeden funkční celek za účelem bydlení. Takovým pozemkem může být i pozemek zajišťující přístup k domu nebo pozemek, jenž je přilehlou oplocenou zahradou.“
Výjimku ze zákonné ochrany rodinné domácnosti představuje situace, kdy manžel druhému manželovi nebo rodině zajistí po všech stránkách obdobné bydlení. Zákonná ochrana tak zpravidla nedopadne na případy, kdy manželé vlastní řadu dalších nemovitostí, v nichž by v případě prodeje zastavené nemovitosti mohli rodinní příslušníci bydlet. Obdobně i u investičního bytu, pronajímané nemovitosti nebo rekreačního objektu, který manželům či rodině primárně neslouží k bydlení, se tato zvláštní ochrana neuplatní.
Následky zastavení nemovitosti bez potřebného souhlasu
Pokud jeden z manželů nemovitost zastaví bez souhlasu druhého manžela v případě, kdy souhlasu bylo zapotřebí, nebude zástavní smlouva automaticky neplatná. Druhý manžel se ovšem může dovolat neplatnosti takového jednání. Námitku relativní neplatnosti zástavní smlouvy je vhodné uplatnit nejen vůči manželovi, který smlouvu uzavřel, ale také vůči zástavnímu věřiteli. Dokud tak ovšem druhý manžel neučiní, bude se zástavní smlouva považovat za platnou.
Bude-li neplatnost zástavní smlouvy řádně a včas namítnuta, zástavní smlouva v takovém případě nebude mít zamýšlené účinky a zástavní právo zapsané na jejím základě do katastru nemovitostí nevznikne a nebude existovat. S řešením a případnou ochranou v podobě žaloby by manžel, jenž relativní neplatnost namítá, neměl otálet – zvlášť pokud již věřitel podniká kroky ke zpeněžení nemovitosti.
Závěrem
Před zastavením nemovitosti je nutné posoudit nejen to, zda náleží do SJM, nebo do výlučného vlastnictví jednoho z manželů, ale také zda manželům či rodině slouží k bydlení jako rodinná domácnost. Chybějící souhlas druhého manžela totiž může platnost zástavního práva zásadně ohrozit a zkomplikovat jeho případný výkon, na což by si měli dát pozor především zástavní věřitelé.
