V poslední době se koupě nemovitosti v zahraničí a zejména v Itálii stala fenoménem nejen v rámci nákupu letního sídla, ale i jako objektu pro podnikatelské účely. Jak ale probíhá celý proces koupě nemovitosti v Itálii?
Právní rámec
Náležitosti kupní smlouvy na nemovitost jsou upraveny v ust. § 1470-1549 (italského) občanského zákoníku.
Občané České republiky jako občané členského státu Evropské unie mají při koupi nemovitosti v Itálii stejná práva jako občané Itálie. Je ale nutné si uvědomit, že mnohé záležitosti ohledně koupě nemovitosti v Itálii fungují odlišně.
Přípravná fáze
V přípravné fázi před samotnou koupí nemovitosti je klíčovou postavou realitní makléř. Ten se jako profesionál zavazuje pro prodávajícího zprostředkovat uzavření kupní smlouvy a umožní kontakt stran. Za řádné vykonání výše uvedeného mu náleží provize.
Návrh koupě
Zatímco v České republice se stala v mnohých případech standardem smlouva o smlouvě budoucí/rezervační smlouva, v Itálii se pro ušetření na administrativních poplatcích užívá tzv. návrh koupě. Pod návrhem koupě si můžeme představit formulář, který povětšinou připravuje realitní společnost/realitní makléř. Prodávající navrhuje kupujícímu koupi nemovitosti za určitou cenu. Jakmile je návrh přijat, mají strany povinnost kupní smlouvu uzavřít za cenu, na které se shodly v návrhu koupě.
Zároveň s podpisem návrhu koupě nabyvatel uhradí závdavek na koupi nemovitosti, jeho výše bude následně odečtena z kupní ceny. Závdavek můžeme chápat jako naši zálohu nebo rezervační poplatek. V případě, že kupující vezme jím učiněný návrh zpět, prodávajícímu závdavek „propadne“. Pokud to bude strana prodávajícího, která od návrhu odstoupí, kupujícímu bude závdavek vrácen, a to ve dvojnásobné výši. Závdavek je většinou uhrazen prostřednictvím šeku, který má u sebe až do chvíle uzavření kupní smlouvy realitní makléř.
Uzavření kupní smlouvy
Po podpisu návrhu koupě se do celého procesu koupě nemovitosti vkládá notář. Kupní smlouva musí jako veřejná listina obsahovat:
- označení stran, datum a místo narození, trvalý pobyt a fiskální kód (neboli daňové číslo), který můžeme vnímat jako italskou obdobu rodného čísla,
- označení nemovitosti podle informací z katastru nemovitostí, přičemž je na notáři, aby osvědčil správnost uvedených údajů,
- daňový režim nemovitosti,
- prohlášení a záruky prodávajícího předvídané italským zákonem.
Jak prodávající, tak kupující se mohou podílet na vytváření znění kupní smlouvy, ačkoli dle zákona je její sepsání na notáři. Tato povinnost stranám tedy nebrání, aby si do své kupní smlouvy zanesly další prohlášení či záruky.
Kupní cena se hradí stejným způsobem jako závdavek u fáze návrhu koupě, tedy šekem. Tento šek může vystavit buďto samotný kupující nebo notář poté, co mu kupní cenu kupující zaslal do jeho úschovy.
Uzavření kupní smlouvy probíhá následně tak, že notář přečte její znění v italštině a strany, které prohlásí, že zápisu rozuměly, jej podepíší. V Itálii dochází k převodu nemovitosti právě podpisem kupní smlouvy. Výjimku tvoří severovýchodní část Itálie, kde dochází k převodu vlastnického práva až zápisem do katastru nemovitostí jako u nás, a to z historických důvodů.
Ačkoli nemá zápis do katastru nemovitostí účinek nabytí vlastnického práva, je samozřejmě nutné ho provést. Provádí ho notář zhruba do dvou týdnů od uzavření kupní smlouvy.
Závěr
Na závěr lze snad jen dodat, že by se celý proces koupě nemovitosti v Itálii neměl podcenit. To znamená nevybírat nutně toho nejlevnějšího notáře jen proto, abyste ušetřili v celém procesu pár stovek euro, ale investovat do někoho, o kom víte, že celý proces povede zodpovědně a řádně.
