Vydržení je jedním z tradičních způsobů nabytí vlastnictví či jiného práva, jehož kořeny sahají až do starověkého Říma. Přestože tento pojem není mezi veřejností příliš známý, jedná se o poměrně běžný postup, který může jednou pomoci komukoli z nás. Právní posouzení a prokázání vydržení však není zcela jednoduchá záležitost. Jak např. posoudit vydržení nemovitosti, když vydržecí doba může trvat i několik desítek let a během ní se zákony několikrát změnily? Jakým způsobem prokážeme, že k vydržení došlo? V tomto článku se pokusíme stručně shrnout co je to vydržení, podle jaké právní úpravy jej posuzujeme a v neposlední řadě, jak bychom jej prokazovali u soudu.
Co je to vydržení?
Vydržením může nabýt vlastnické právo osoba, která má důvodně za to, že je vlastníkem věci a k věci se také dlouhodobě jako vlastník chová, přestože vlastníkem ve skutečnosti není. Jak může taková situace vůbec nastat? Zcela jednoduše.
Mezi nejčastější příčiny patří neplatnost nabývací smlouvy, záměna věci nebo chybné vymezení výměry pozemku nebo jeho hranic či špatné označení nemovitosti.
Vydržet je možné nejen vlastnické právo k věci (včetně věcí nehmotných – např. podíl ve společnosti), ale i právo odpovídající věcnému břemeni (např. právo cesty přes cizí pozemek nebo právo vedení inženýrských sítí).
Jaké jsou aktuální podmínky pro vydržení práva?
Základními podmínkami vydržení jsou:
- držba, která musí být poctivá, pravá a řádná, a
- uplynutí zákonem stanoveného času, po který tato držba nepřetržitě trvala.
Poctivost držby se odvíjí od vnitřního přesvědčení držitele, který se musí k věci chovat v dobré víře jako vlastník a mít důvodně za to, že vlastníkem také je. Další podmínky se vztahují ke způsobu nabytí držby. Pravá držba znamená, že držitel nezískal držbu podvodem, lstí nebo dokonce krádeží. Takový držitel nemůže vlastnické právo vydržením nikdy nabýt a vztahuje se to i na jeho právní nástupce. Aby byla držba řádná, musí se zakládat na řádném nabývacím titulu, na základě něhož by za jiných okolností bylo možné právo nabýt. Řádným titulem může být kupní či darovací smlouva, už jím ale nemůže být nájemní smlouva nebo smlouva o úschově.
Aby došlo k vydržení, musí držba, která je poctivá, pravá a řádná trvat nepřetržitě po určitou minimální dobu stanovenou zákonem.
U movitých věci je tato doba stanovena na 3 roky, u nemovitých věcí na 10 let. Do vydržecí doby se započítává i předchozí držba právního předchůdce. Za těchto okolností mluvíme o vydržení řádném. Někdy však není možné nabývací titul prokázat, např. v případě majetku, který je v držení rodiny nebo určité společnosti již několik desítek let nebo je užíván tzv. odjakživa. Na takové případy pamatuje mimořádné vydržení, při kterém není nutné splnit podmínku řádné držby (tj. prokázání nabývací smlouvy), vydržecí doba však musí trvat dvakrát déle – u movitých věcí 6 let, u nemovitých 20 let. Může se tedy stát, že při prodeji nemovitosti se objeví pochybnosti o platnosti předchozích smluv nebo zjistíte, že po léta užíváte část sousedního pozemku, aniž byste o tom věděli. Ani v případě, že se objeví spor o to, kdo je vlastníkem, není třeba si hned zoufat. Stále je ve hře možnost, že jste za ta léta nemovitost či část pozemku vydrželi.
Podle jaké právní úpravy posoudíme splnění podmínek vydržení, když vydržecí doba trvá i několik desítek let?
Splnění podmínek vydržení je nutné posuzovat vždy podle zákona účinného v okamžiku, kdy k jejich splnění došlo. Během vydržecí doby tak mohla být právní úprava i několikrát změněna.Vydržení nemovitostí včetně vydržení mimořádného bylo možné už za první republiky, až do roku 1964. Vydržecí doba však byla velmi dlouhá – pro řádné vydržení 30 let (pokud držitel nebyl zapsán v pozemkových knihách), pro mimořádné dokonce 40 let, od roku 1950 pak 10 let. Od roku 1964 byla možnost vydržení vlastnického práva k pozemkům zcela zrušena a byla částečně obnovena až v roce 1992. Přesto je možné si v některých případech započíst vydržecí dobu i za toto období, a to pod podmínkou, že držba trvala i po 1.1.1992 a nebyla předtím nijak přerušena. Pokud však došlo před 1.1.1992 ke sporu o vlastnictví, vydržecí doba se přerušila a k vydržení nedojde. Mimořádné vydržení bylo do našeho práva znovu zavedeno dokonce až od roku 2014. Opět je možné si započíst i předchozí dobu držení, vydržet nemovitosti však bylo možné nejdříve k 1.1.2019. Důvodem tohoto odkladu je údajně snaha zamezit legalizaci pochybných majetkových převodů za předchozího režimu či v devadesátých letech.
Jak můžeme prokázat vydržení v praxi?
V případě sporu o to, kdo je vlastníkem věci, nám nezbyde než se obrátit na soud. Jen ten může vlastnické právo určit. Prokazování může být v tomto případě poměrně náročné, zejména když prokazujeme události staré několik desítek let.Vydržení můžeme prokázat mnoha způsoby, např. dokládáním fotografií o užívání nemovitosti v předchozích letech, výpověďmi svědků, doložením historických map nebo úředních rozhodnutí. V případě vedení inženýrských sítí se může jednat o jakékoli záznamy, které dokládali existenci a umístění tohoto vedení v pozemku apod.
Jako důkaz můžou sloužit všechny prostředky, jimiž lze zjistit stav věci, není tedy potřeba se bát být kreativní.
Závěr
Bylo Vaše vlastnické právo, případně právo odpovídající věcnému břemeni, po desítkách let zpochybněno a situace vůbec nevypadá dobře např. z důvodu neplatné smlouvy? Zkuste se zamyslet, zda jste předmětné právo nemohli nabýt vydržením. Využití tohoto institutu je v praxi překvapivě bohaté. Vyskytuje se od sousedských sporů o část pozemku, u prodeje pozemků a nemovitostí až po komplexní realitní transakce či developerské projekty. Cílem tohoto článku není podat vyčerpávající výklad o vydržení, pokud jste ovšem na základě jeho přečtení dospěli k tomu, že vydržení by se vás mohlo týkat, neváhejte se na nás obrátit a my vás tímto mnohdy složitým procesem provedeme a pomůžeme vám uplatnit vaše práva.
