U mnoha realitních transakcí se setkáváme s pojmem rezervační smlouva. I když se jedná o často využívaný právní dokument, bohužel se v naší praxi stále setkáváme s ne příliš vysokou úrovní těchto smluv. Proto bych se v tomto článku ráda věnovala alespoň základním náležitostem, které by rezervační smlouva měla obsahovat a čemu věnovat pozornost před jejím uzavřením.
Rezervace nemovitosti
V zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník není tato smlouva konkrétně upravena, vztahují se tedy na ní obecná ustanovení o smlouvách. Na základě uzavřené rezervační smlouvy by se měl vlastník nemovitosti zavázat, že nemovitost neprodá/nepronajme třetí osobě (vyjma zájemce) a zájemce se zaváže uhradit rezervační poplatek. Smluvními stranami by vždy měl být zájemce a vlastník nemovitosti, popř. může být smlouva i trojstranná (v případě, že se na transakci podílí realitní kancelář, tak tato může být také smluvní stranou).
Náležitosti rezervační smlouvy
Smlouva by měla obsahovat zejména:
- určení smluvních stran – tedy vlastníka nemovitosti, zájemce, popř. realitní kanceláře,
- přesnou specifikaci nemovitosti, aby bylo zřejmé, jaká nemovitost je předmětem rezervace,
- závazek prodávajícího a závazek zájemce uzavřít kupní/nájemní smlouvu ve sjednané lhůtě spolu s určením kupní ceny/výše nájemného,
- výše rezervačního poplatku a co se stane s rezervačním poplatkem, pokud nebude kupní/nájemní smlouva uzavřena, ať již z důvodů na straně zájemce či vlastníka nemovitosti,
- podpisy smluvních stran.
Rovněž lze doporučit, aby rezervační smlouva obsahovala ustanovení týkající se právních či faktických vad nemovitosti nebo prohlášení vlastníka o jeho finanční situaci. Je také vhodné, aby kupní/nájemní smlouva byla přílohou rezervační smlouvy, aby se předešlo sporům mezi stranami o jejím konkrétním znění.
Závěr
Přestože je rezervační smlouva v realitních transakcích hojně využívána, dochází k jejímu podceňování a často je uzavírána v časovém presu. Lze tedy doporučit, aby před uzavřením smlouvy byla věnována náležitá pozornost jejímu znění, především se ujistit, co je předmětem této smlouvy (bez ohledu na její název), jaké konkrétní povinnosti plynou smluvním stranám a patřičnou pozornost je třeba věnovat i případným ustanovením týkající se smluvní pokuty.
